부동산 임차인보호를 위한 재계약 및 자동연장 알아보기

부동산 공인중개업소를 통해 임대차계약을 하고, 계약기간의 만료시점이 다가오면  재계약(조건변경 등)을 하거나 자동연장을 합니다. 재계약이나 자동연장을 공인중개사에 문의 전에, 어떠한 법률에 의해, 어떻게 이루어지는지 정도는 알고 있어야 임차인의 불이익이나, 차 후 부동산 계획에 도움이 될 것 같아 간단히 소개해 보겠습니다.

 

 

 

 

부동산 임대차보호법

부동산 임대차보호법은 대한민국에서 임차인의 권리를 보호하고 임대차 관계의 공정성을 보장하기 위해 제정된 법률입니다. 이 법은 주택 임대차 및 상가 임대차를 대상으로 하며, 주요 내용은 다음과 같습니다:

 

 

  - 주택 임대차보호법

주택 임차인의 주거 안정성을 보장하기 위한 법률입니다. 주요 조항은 다음과 같습니다.

 

  ● 대항력 : 임차인은 주택에 입주하고 확정일자를 받으면 대항력을 갖습니다. 즉, 집주인이 집을 팔거나 양도해도 새로운 집주인이 임차인을 내보낼 수 없습니다.

 

  ● 우선변제권 : 임차인이 전세보증금이나 월세 보증금을 회수할 수 있도록, 주택이 경매에 넘어갈 경우 우선적으로 변제받을 수 있는 권리를 갖습니다. 확정일자와 주민등록이 중요한 요소입니다.

 

  ● 계약갱신청구권 : 임차인은 계약 만료 전에 계약 갱신을 요청할 수 있습니다. 갱신을 거부할 수 있는 사유가 아닌 이상, 집주인은 갱신 요청을 거부할 수 없습니다. 2년 단위로 갱신이 가능합니다.

 

  ● 전월세 상한제 : 계약 갱신 시, 임대료 인상 폭이 제한됩니다. 임대료는 최대 5%까지만 인상할 수 있습니다. 이는 임차인의 부담을 줄이기 위한 조치입니다.

 

 

  - 상가 임대차보호법

상가 임차인의 권리를 보호하는 법률로, 상업용 부동산에 적용됩니다. 주요 내용은 다음과 같습니다.

 

  ● 대항력과 우선변제권 : 주택 임대차보호법과 마찬가지로 상가 임차인도 상가에 입주하고 사업자 등록을 하면 대항력과 우선변제권을 얻습니다.

 

  ● 계약갱신청구권 : 상가 임차인도 임대차 계약 만료 시 계약 갱신을 요구할 수 있습니다. 법적으로 10년까지 갱신을 요구할 수 있습니다.

 

  ● 권리금 보호 : 상가 임차인은 권리금을 보호받을 수 있으며, 계약 종료 시 임대인이 새로운 임차인에게 권리금 회수를 방해해서는 안 됩니다.

 

 

 

묵시적 갱신

전세계약이 만료되면 임차인이 특별히 계약 갱신 의사를 밝히지 않더라도 자동으로 연장되는데, 이를 묵시적 갱신이라고 합니다. 

 

 

  - 묵시적 갱신의 기간

  ● 전세계약이 만료되었을 때 임차인이 나가지 않고, 임대인도 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 계약 종료 의사를 서면으로 통지하지 않으면, 전세계약은 기존 조건 그대로 자동 연장됩니다.

 

  ● 자동 연장되는 계약의 기간은 2년입니다. 기존 계약과 동일한 기간으로 묵시적 갱신이 되는 것이 아니라, 법적으로 정해진 2년 동안 계약이 연장됩니다.

 

 

  - 묵시적 갱신의 횟수

  ● 법적으로 묵시적 갱신에 대한 횟수 제한은 없습니다. 따라서 임차인과 임대인 모두 계약 종료 의사나 갱신을 명확히 알리지 않는 한, 묵시적 갱신은 반복적으로 할 수 있습니다.

 

 

  - 묵시적 갱신 후 계약 해지

  ● 묵시적 갱신이 된 경우라도, 임차인은 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있습니다. 통보 후 3개월이 지나면 계약은 종료됩니다.

 

  ● 반면, 임대인은 임차인이 계약 해지를 통보하지 않는 이상, 계약 기간 동안 임차인을 내보낼 수 없습니다.

 

임차인의 거주 안정성을 보장하기 위해 묵시적 갱신이 이루어지며, 임대인보다 임차인에게 유리한 제도입니다.

 

 

 

지금까지 알고는 있지만, 다소 헷갈릴 수 있는 부동산임대계약 종료 시 계약연장, 특히 자동연장에 대해서 어떠한 법률로 어떻게 임차인이 보호받는지 알아보았습니다.